دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟ انتقال مالکیت یک ملک میتواند از طریق دو نوع سند (سند عادی و سند رسمی) صورت پذیرد. اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند مانند تنظیم سند در بنگاهها ی املاک. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند و نمی‌توان نسبت به آنها ادعای انکار و تردید مطرح کرد. برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگیهای مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد.
بیشتر بدانید: فروش مال غیر
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی دارد ؟
مرحله اول:
دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد:
1- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند.
2- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نموده باشند.
در فرض اول،
خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود. در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید. تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.
در فرض دوم،
خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد.
با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.
در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد. یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید برای مثال خرید یک منزل و یا خودرو.
مرحله دوم
در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد، خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.
چه دادگاهی صالح به رسیدگی است؟
دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود. همچنین توصیه میشود که ضمن طرح دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود. تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.
دادگاه چه اقداماتی را جهت الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد؟
دادگاه برای آن که بر مبنای سند عادی؛ خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، ابتدا می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز کند. از همین رو دادگاه
- اولاً احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال باشد.
- دوماً احراز می‌نماید که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد.
- سوماً احراز می‌نماید که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است.
- چهارم احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است.
در این میان دادگاه می تواند عندالاقتضا موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثلا سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر نماید.
بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را به ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید.
همچنین ممکن است دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و با ذکر موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.
پس صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد. در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی میخواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند امضا خواهد نمود.
نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک
1- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.
2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.
3- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود. و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد.
4- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر (که فقط ارتباط کامل و دارای یک منشا می باشد) خود را هم مطرح کند. مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.
5- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد. و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند.
6- مطابق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست. و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود. ولی بر طبق وحدت رویه های جدید و نظر شورای نگهبان اسناد عادی هم قابل رسیدگی در محاکم می باشد .
7- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قرارداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی می شود که باید به آنها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش آپارتمان.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک – آپارتمان – زمین
مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود. در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد.
تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار میتواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد. به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته میشود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
در مواردی پیش می آید که شخصی ملکی را خریداری نموده و در قرارداد (قولنامه) توافق نموده شده است که در تاریخ معینی فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و سند ملک را به نام خریدار تنظیم نماید. ولیکن فروشنده در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حضور پیدا نمی کند و این عدم حضور معمولاً به دلیل اختلاف حساب، افزایش قیمت ملک پس از قرارداد و قولنامه و … می باشد.
که در این صورت خریدار برای این که بتواند از مزایای قانونی تنظیم سند به نام خود استفاده کند ناچار است با مراجعه به دادگاه و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای تنظیم کند. و با مطرح کردن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای به خواسته خود برسد.
شرایط و مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
1) برای تشکیل پرونده همراه داشتن مدارک احراز هویت از قبیل شناسنامه و کارت ملی الزامی می باشد.
2) حضور مالک (خریدار ملک قولنامه ای) یا وکیل وی ضروری است.
3)خواهان پرونده الزاماً باید ثبت نام ثنا را در سامانه ثبت نام الکترونیکی انجام دهد و این کار در دفتر خدمات قضایی صورت می گیرد.
4) اصل مبایعه نامه ملک می بایست ارائه تا کپی آن برابر با اصل شده و پیوست پرونده شود. البته لازم به ذکر است که دفاتر خدمات قضایی اصل مدارک را رؤیت و پس از اسکن، تصویر آن را برای پیوست نمودن پرونده ارسال نموده و اصل مدارک را عودت می نمایند. در صورتی که شما با وکیل دادگستری قرارداد منعقد نماید اصول مدارک را به ایشان ارائه و وکیل پس از مشاهده اصل مدارک کپی آنها را شخصاً برابر اصل نموده و اقدام به ثبت پرونده در سامانه و پیگیری آن می نماید.
5) برای ثبت پرونده تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای، باید فرم تعیین ارزش منطقه ای ملک نیز تکمیل شود که این فرم از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به خواهان ارائه می شود. که در آن اطلاعاتی از قبیل آدرس، پلاک ثبتی، مساحت، نوع ساخت ملک (نوع سازه آهنی یا بتنی و … خیابان و کوچه ای که ملک در آن واقع شده و …) وجود دارد که توسط خریدار یا وکیل وی تکمیل خواهد شد.
6) هزینه های دادرسی و اوراق قضایی از طریق دفاتر خدمات قضایی و به صورت الکترونیکی محاسبه و اخذ خواهد شد.
7) در صورتی که مطابق قرارداد و عرف معمول در جامعه، مبلغی از ثمن معامله (قیمت توافق شده) می باید از جانب خریدار و در زمان تنظیم سند به فروشنده پرداخت گردد. دادگاه ممکن است پس از احراز این شرط تنظیم سند را منوط به پرداخت باقی ثمن نماید.
8) لازم به ذکر است در پرونده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک های قولنامه ای الزاماً می باید سلسله ایادی (خریداران قبلی ملک و شخصی که ملک در اداره ثبت به نام وی ثبت شده است) نیز طرف دعوا قرار گیرند و جزء خواندگان باشند. و تمام مبایعه نامه های قبلی نیز در اولین جلسه رسیدگی ارائه شود زیرا طرف دعوا یا قاضی رسیدگی کننده مطابق قانون می تواند اصول مبایعه نامه ها را بررسی و حتی در صورت لزوم برای بررسی اصالت آنها از کارشناس جعل یا کارشناس حسابداری و حسابرسی و… مدد خواسته تا نسبت به اصول مبایعه نامه ها اظهارنظر نمایند.
مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
هیچ شخصی قادر به پیش بینی دقیق مدت زمان رسیدگی به پرونده های تشکیل شده در مراجع قضایی نیست. زیرا طول زمان رسیدگی به پرونده ها بستگی به موارد متعددی دارد که به تعدادی از آنها اشاره می گردد.
حجم پرونده هایی که در شعبه رسیدگی کننده وجود دارد. طبیعتاً هر چه مقدار پرونده های دادگاه بیشتر باشد روند رسیدگی به پرونده ها طولانی تر خواهد بود.
پیگیری پرونده توسط وکیل دادگستری منجر به تسریع در رسیدگی پرونده خواهد شد.
چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای را دارد؟
دادگاهی که ملک موضوع دعوا و دادخواست در حوزه قضایی آن واقع شده است صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.
چنانچه ملکی در حوزه قضایی شهر اصفهان واقع شده باشد حتی اگر خریدار یا فروشنده در شهر دیگری اقامت داشته باشند دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای، دادگاه حقوقی اصفهان خواهد بود.
مزایای بهره گیری از وکیل در دادخواست الزام به تنظیم به سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که پیچیدگی‌های مخصوص به خود را دارد. خوانده ممکن است مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده باشد و حتی آن را فروخته باشد که این امر در کیفیت طرح خواسته موثر است. فروض متعددی بر این دعوا وارد است که هر کدام نیاز به وکیل دادگستری مجرب را تقویت خواهد نمود.
اما بدون این فروض متعدد و در عادی ترین حالت (هم فروشنده مالک رسمی باشد و هم مال به شخص دیگری فروخته یا رهن داده نشده است) طرح چنین دعوایی مستلزم استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد. چرا که اولاً می‌بایست یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات شود و دوماً انجام تعهدات خواهان می بایست احراز گردد. تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر نماید.
بدین منظور میتوانید با وکیل پوریا خداوردی در واتساپ در ارتباط باشید و از خدمات و مشاوره های حقوقی به صورت تلفنی یا حضوری در تهران استفاده نمایید.
