سرقفلی یعنی چه؟ اولین نکته که از این تعریف مشخص میشود این است که سر قفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف میشود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمیشود. سرقفلی وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند. برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.
در واقع حقی که بازرگان و کاسب به محلی پیدا می کند، به جهت تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی که در اثر عملکرد مستاجر محل بوجود می آید. سر قفلی در ویکی فقه
سرقفلی بر اساس قانون اجاره سال ٥٦ و سال ٧٦
بر طبق قانون اجاره سال ٥٦ تفاوتی بين سرقفلي و حق كسب و پيشه نيست. به اين معنا كه هنگامي كه ملك تجاری يا ملكی كه مسكونی بوده ولی قابلیت انتفاع تجاری باشد و به مقصد اجاره داده شود، دیگر برای مستاجر حقی بوجود می آید و نمیتوان مستاجر را از ملک خارج کرد.
موارد تخلیه ملک با حق سر قفلی با قانون سال ۵۶
موارد مصرح در قانون مواد ۱۴ قانون اجاره سال ۵۶
- در صورت تعدی و‌تفریط کردن مستاجر
- عدم پرداخت اجاره
- تغیر شغل
- انتقال آن به شخصی دیگر در صورتی که اجازه انتقال نداشته باشد
- نیاز خود شخص مالک
و …
که شما می توانید جهت اطلاعات بیشتر از طریق واتساپ منشی یا همین وب سایت بصورت تلفنی یا حضوری با وکیل خداوردی در مورد املاک مورد تنازع جهت تخلیه ملک یا راههای عدم تخلیه مشاوره و مشورت کنید.
بیشتر بخوانید: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
عوامل تعیین‌کننده میزان سرقفلی
سر قفلی با توجه به نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی و تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می شود و در صورت عدم توافق دادگاه تعیین می کند.
حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب یا تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر کسب و پیشه یا تجارت به وجود می آید. پس بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و در نزد مشتریانش اعتباری بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب یا تجارت می گویند.
میزان و ارزش حق کسب و پیشه چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود؟
حق کسب و پیشه اصولا طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت ،ملاک قرار می گیرد و توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.
حق کسب و پیشه به چه کسی پرداخت می شود؟
به مستاجر متصرف پرداخت می شود .مالک اگر قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید حق کسب و پیشه را به مستاجر شغل مزبور بدهد و اگر ندهد مستاجر به دادگاه مراجعه می کند و اگر مستاجر حق انتقال به دیگری داشته باشد از مستاجر دوم حق کسب و پیشه دریافت می کند.
حق کسب و پیشه از طرف مالک یا از طرف مستاجر جدید به مستاجر اول پرداخت می شود.
سرقفلی به چه کسی پرداخت می شود؟
وجه (سرقفلی) از طرف مستاجر ملک تجاری به مالک (موجر) پرداخت می شود که در پایان مدت اجاره به مستاجر برمی گرداند. یا از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت می شود در صورتی که مستاجر اول حق انتقال مورد اجاره به دیگری را داشته باشد.
شباهتهای سر قفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
- هر دو مالی بوده دارای ارزش اقتصادی می باشند و قابل تبدیل به پول هستند.
- هر دو قابل انتقال به ورثه می باشند چه اینکه مستاجر حق اتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد و ورثه غیر نیست بلکه قائم مقام خاص است.
- هر دو قابل انتقال به غیر می باشند.
- از نظر قابلیت توقیف و اجرا مشترک می باشند.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
- سر قفلی از نظر شرعی یک امر صحیح است و مشکلی ندارد اما در مورد حق کسب وپيشه اختلاف است.
- مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات محل مورد اجاره بستگی دارد ولی در حق کسب و پیشه این موارد ملاک نیست و اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است ونوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار میگیرد.
- در تعیین مبلغ سرقفلی قواعد عمومی نقش ندارد و مالک تصمیم میگیرد چه مقدار تعیین کند ولی در حق کسب و پیشه و تجارت محکمه دخالت میکند و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.
- سرقفلی مربوط به محل است ولی حق کسب و پیشه مربوط به شغل است.
- سر قفلی چون در ابتدا گرفته می شود ممکن است مالک محل از حق خودش صرف نظر کند و از مستاجر سرقفلی نگیرد ولی در حق کسب و پیشه چون ابتدا حقی وجود ندارد و در اثر مرور زمان بوجود می آید مالک و مستاجر با توافق نمی توانند آن را در موقع انعقاد اجاره نگیرند.
- سرقفلی در قرارداد اجاره می آید و ناشی از قرار داد اجاره هست ولی حق کسب و پیشه رو قانون تعیین کرده است.
- سر قفلی به مالک ملک تجاری یا به مستاجر اول پرداخت می شود ولی حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود.
- مستاجری که حق سرقفلی دارد در صورت تخلف از قرداد اجاره ،مالک (موجر)حق فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد اما در مورد حق کسب و پیشه در صورت تخلف مستاجر حق کسب و پیشه زائل می شود البته در یک مورد تخلف آن هم بدون داشتن مجوز به دیگری انتقال بدهد نصف حق کسب و پیشه پرداخت می شود.
انواع سرقفلی
سرقفلی را عموما به دو نوع تقسیم می‌کنند: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی.
تعریف حق سر قفلی (سرقفلی واقعی)
حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازه‌های آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این تعریف از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» نیز گفته میشود.
تعریف حق کسب و پیشه (سر قفلی مجازی)
حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد بهدستآمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.
آیا ملکی که سرقفلی آن متعلق به دیگری است را میتوان انتقال داد؟
بله مطابق قانون مدنی و قوانین راجع به روابط موجر و مستاجر انتقال ملک به دیگری باعث از بین رفتن حق سرقفلی مستاجر نمیشود و مستاجر کماکان حق سر قفلی نسبت به مورد اجاره را دارد مگر اینکه در عقد اجاره شرط شده باشد که در صورت انتقال ملک از طرف مالک به دیگری برای مالک حق فسخ وجود داشته باشد.
آیا سرقفلی را می توان مورد مزایده قرار داد؟
خیر ،در رای وحدت رویه شماره 1779-71/7/12شورای عالی ثبت آمده است : نظر به اینکه مزایده سرقفلی مغایر با حقوق اشخاص ثالث است لذا هر گونه اقدام در این مورد وجه قانونی ندارد.
مواردی که حق کسب و پیشه و سرقفلی از بین می رود
انتقال به غیر: در صورتی که حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد مالک میتواند با پردخت نصف حق سرقفلی به مالک سر قفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.
در صورت تغییر شغل : اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک به تغییر شغل اقدام کند تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند
تعدی و تفریط: تعدی یعنی خارج شدن از حدود اذن مالک و تفریط یعنی عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری و بنابراین اگر دارنده حق سر قفلی تعدی و تفریط کند مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
توقیف سرقفلی
با توجه به مواد قانونی مقرر در تمام انواع سرقفلی قابل توقیف میباشد.
توقیف سرقفلی برای مهریه زن :
سر قفلی از حقوق مالی و قابل توقیف می باشد و جز مستثنیات دین نیست و مهریه جز دیون مرد محسوب میشود پس زن می تواند از بابت مهریه خود درخواست توقیف سرقفلی را بنماید ، حق کسب و پیشه یا تجارت نیز شامل همین قانون می شود.
آیا زن از سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت ارث می برد؟
بله برخلاف مالکیت عرصه، زوجه (زن) از حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و یا تجارت نیز ارث می برد.
قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ تغییر کرد و موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد.
چند نکته :
حق کسب و پیشه یا تجارت البته مورد قرارداد سال ٥٦ اين روال است به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به خودکار تمدید میشود. ولی بر طبق قانون ۷۶ مستاجر باید ملک را تخلیه کند و حق کسب و پیشه به او تعلق نمی گیرد مگر مواردمصرح در توافق ولی می تواند اجاره را به دیگری انتقال بدهد مگر خلاف آن توافق شده باشد.
حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است.
سرقفلی مبنای قراردادی دارد، به‌عبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت میکند.
حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد بهدستآمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.
با تعریفی که از حق کسب و پیشه و حقوق تجاری داشتیم مشخص میشود که بر خلاف حق سرقفلی، چنین حقی قبل از عقد اجاره وجود ندارد بلکه با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد میشود.
نمونه شرح خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
خواهان دادخواستی به خواسته صدور حكم مبنی بر الزام خواندگان به تنظيم اجاره‌نامه رسمی و با ابطال تمبر دعوی غيرمالی تقديم دادگاه محترم كرده است.
وی خواسته خود را با استناد به اجاره‌نامه رسمی شماره 1824 مورخ 16/10/1342 دفترخانه 208 تهران و مبايعه‌نامه عادی مورخ 21/2/70 و اجاره‌نامه عادی 23/2/70 و وكالت‌نامه رسمی شماره 146642 مورخ 26/2/70 دفترخانه 129 تهران و نيز توافق‌نامه عادی مورخ 12/9/70 و دو فقره توافق‌نامه و اقرارنامه مورخين 28/9/70 و 5/8/74 ورثه مرحوم كريم و نيز گواهي حصر وراثت مرحوم كريم طرح كرده است.
طبق شرح دادخواست، خواهان براساس مبايعه‌نامه عادی مورخ 21/2/70 سرقفلی يك باب مغازه واقع در خيابان ری پلاك 268 را از مرحوم كريم خريداری و اجاره‌نامه عادی مورخ 23/2/70 با مالك ملك (خوانده رديف يكم) تنظيم كرده و علي‌رغم مراجعات و تماس‌های مكرر، خواندگان از تنظيم سند اجاره‌نامه رسمی استنكاف ورزيده‌اند.
و با توجه به فوت مرحوم كريم و قايم‌مقامی ورثه وی كه طي دو فقره توافق‌نامه و اقرارنامه به تاريخ‌های 28/9/70 و 5/8/74 به حقانيت خواهان اذعان كرده‌اند و كل ماليات بر ارث از باب مغازه موردنظر را نيز دريافت داشته‌اند، به اين ترتيب از دادگاه طی اين دادخواست صدور حكم الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظيم اجاره‌نامه رسمی به نام خواهان را استدعا كرده است.
فواید وکیل شکایت درباره سرقفلی
به دلیل اینکه پیگیری این مسائل به تجربه و مهارت های خاصی نیاز دارد وکلای دادگستری با توجه به تجربه های مفیدی که در مورد پرونده های سرقفلی دارند می توانند با کمترین زمان و کمترین هزینه به جمع آوری مدارک و اسناد اقدام نمایند پس بهتر است در خصوص این نوع شکایات از کارشناسان و مشاوران و راهنمایی های وکیل خداوردی کمک بگیرید که در صورت نیاز با شماره تلفن در واتساپ ۰۹۲۱۶۴۳۱۶۸۵ یا درج اطلاعات خود در همین وب سایت جهت مشاوره تلفنی یا حضوری وقت رزرو کنید.
